حق ارتفاق قابل خرید و فروش است؟

حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق در حقوق مدنی به معنای حقی است که شخصی (مالک یک ملک) نسبت به ملک دیگری دارد و از طریق آن می‌تواند استفاده خاصی از آن ملک ببرد. به عبارت ساده‌تر، حق ارتفاق، حقی است که به نفع یک ملک (ملکِ صاحب حق) بر ملک دیگری (ملک مورد ارتفاق) برقرار می‌شود. این حق معمولاً ناشی از نیازهای طبیعی یا قراردادی بین دو ملک است و به مالکیت وابسته است، نه به شخص صاحب حق. در واقع، حق ارتفاق با انتقال مالکیت ملک، به مالک جدید منتقل می‌شود. همانطور که بیا شد حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود ، می تواند از ملک دیگری استفاده کند. به عنوان مثال مالک باغى که در مجاورت خانه دیگرى است براى آبیاری باغ خودش ، حق بردن آب از خانه همسایه داشته باشد.

ماده 93 قانون مدنی : ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.

ایجاد حق ارتفاق

1. ارادی: از طریق قرارداد بین مالکین ملک‌ها.
2. قانونی: مانند مواردی که قانون برای دسترسی به راه یا آب در نظر گرفته است.
3. ناشی از طبیعت: مثلاً اگر زمین در پایین‌دست نیاز به عبور آب از زمین بالادست داشته باشد.

مثال‌های حق ارتفاق:

1. حق عبور: اگر برای دسترسی به زمین خود نیاز به عبور از زمین همسایه داشته باشید، می‌توانید حق عبور داشته باشید.
2. حق استفاده از آب: اگر برای آبیاری زمین خود نیاز به استفاده از چشمه یا قناتی در زمین همسایه داشته باشید.
3. حق نصب لوله یا کابل: مانند لوله‌کشی آب، گاز یا کابل‌های برق که ممکن است از زمین یا ملک همسایه عبور کند.
4. حق نور یا پنجره: مثلاً اگر پنجره خانه شما رو به زمین دیگری باز شود و طبق توافق، حق دارید از آن نور استفاده کنید.

آیا حق ارتفاق قابل فروش است؟

حق ارتفاق به دلیل ماهیت ویژه‌ای که دارد، به‌طور مستقل قابل فروش نیست. این حق به یک ملک وابسته است و به نفع همان ملک ایجاد می‌شود. بنابراین، چون حق ارتفاق تابع مالکیت ملک است، نمی‌توان آن را جدا از ملک به فروش رساند. حق ارتفاق تابع و فرع مالکیت زمین است و همواره با اصل ملک انتقال می یابد بنابراین نمی توان آن را از حق مالکیت جدا کرد و مستقلاً به دیگری انتقال داد.

ماده 102 قانون مدنی : هر گاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق‌ الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد آن‌ حق به حال خود باقی میماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.

اگرچه حق ارتفاق به‌طور مستقل قابل فروش نیست، اما با انتقال ملک صاحب حق به خریدار جدید، حق ارتفاق نیز منتقل می‌شود. به همین دلیل، هرگاه ملک صاحب حق فروخته شود، خریدار جدید نیز می‌تواند از حق ارتفاقی که برای آن ملک وجود دارد، استفاده کند.

دلایل اصلی غیرقابل فروش بودن حق ارتفاق

1. وابستگی به ملک صاحب حق: حق ارتفاق یک حق عینی (واقعی) است که به ملک صاحب حق وابسته است، نه به مالک آن. این بدان معناست که اگر ملک صاحب حق فروخته شود، حق ارتفاق نیز همراه ملک به مالک جدید منتقل می‌شود.
2. عدم استقلال: حق ارتفاق به‌خودی‌خود یک دارایی مستقل محسوب نمی‌شود که بتوان آن را جداگانه به فروش رساند. این حق صرفاً به منظور استفاده از ملک دیگر (ملک مورد ارتفاق) برای منافع ملک صاحب حق ایجاد شده است.

حسین جواهری

شماره تماس مستقیم جهت انعقاد وکالت: 09127111049