مال غیرمنقول و انواع آن

مال غیرمنقول

مال غیرمنقول، مالی است که نمیتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. مثل کوه و آپارتمان. ماده 12 قانون مدنی در این خصوص بیان داشته است که مال غیر منقول آن است که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. با توجه به این تعریف تفاوتی، میان اموالی که ذاتا غیر منقول هستند (مثل کوه) یا به واسطه عمل انسان غیرمنقول هستند (مثل آپارتمان)، وجود ندارد.

ماده 12 قانون مدنی: 

مال غیرمنقول آن ست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌ نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.

در همین راستا مال غیرمنقول را می توان به چهاردسته تقسیم کرد:

1- غیرمنقول ذاتی

2- غیرمنقول به دست انسان

3-در حکم غیرمنقول

4- غیرمنقول تبعی

غیرمنقول ذاتی

مال غیرمنقول ذاتی مالی است که ذاتاً و بدون آنکه دست انسان دخالتی در آن داشته باشد غیرمنقول است و وضع ثابتی دارند. مانند کوه، زمین، معدن که این موارد قابل نقل و انتقال نیستند، و به این سبب آن را غیر منقول ذاتی نام نهاده اند. شاید بپرسید که که می توان کوه را برش زد یا سنگ های معدن را استخراج کرد پس چرا می گوییم غیرمنقول می باشد؟ توجه داشته باشید که با توجه به ماده ۱۹ قانون مدنی مال منقول مالی است که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد شود؛ در نتیجه اولا استخراج و برش کوه با تخریب انجام می گردد و ثانیا این انتقال بخشی از آن مورد است مثلا کوه یا معدن عینا منتقل نمی شوند.

ماده 19 قانون مدنی:

اشیائی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید منقول است.

غیرمنقول به دست انسان

برخی دیگر از اموال منقول با انجام اعمالی توسط انسان طوری در بنا یا زمین به کار می‌روند که نمی ‌توان آن را جز با خرابی عین یا محل مال حرکت داد، مانند آجر یا لوله های به کار رفته در ساختمان. تفاوت این گونه اموال با اموال غیر منقول ذاتی در این است که این دسته خاصیت غیرمنقولی را به طور مصنوعی کسب کرده اند و ذاتاً قابلیت نقل از محلی به محل دیگر را دارد و به همین جهت هم اگر از زمین و بنا جدا شود، صفت اکتسابی و مصنوعی خود را از دست خواهند داد و در شمار اموال منقول قرار خواهند گرفت. اما اموال غیر منقول ذاتی، ذاتا غیر منقول هستند و بشر دخالتی در غیر منقول بودن آن نداشته است. مثلاً آینه و لوله‌های منصوب در ساختمان، تا زمانی که متصل به بنا است از اموال غیرمنقول محسوب می‌شود و به محض آنکه از محل نصب خود جدا شد، صفت ذاتی آن باز می‌گردد و به صورت مال منقول در می‌آید. در همین راستا به دو ماده 13 و 14 قانون مدنی توجه نمایید:

ماده 13 قانون مدنی:

اراضی و ابنیه و آسیا و هر چه که در بنا منصوب و عرفاً جزء بنا محسوب میشود غیر منقول است و همچنین است لوله‌ها که برای جریان‌ آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.

ماده 14 قانون مدنی:

آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها در صورتی که در بنا یا زمین به کار رفته باشد به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن‌ یا محل آن بشود غیر منقول است.

ماده ۱۵ قانون مدنی در پیروی از همین قاعده مقرر می‌دارد: «ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیر منقول است، و اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد، تنها آن قسمت منقول است ». و همچنین ماده ۱۶ قانون مدنی نیز همین حکم را بدین عبارت درباره درختان تکرار می‌کند : « مطلق درخت و شاخه‌های آن و نهال و قلمه ، مادامی که بریده یا کنده نشده است ، غیر منقول است »

در حکم غیرمنقول

برخی از اشیاء منقول با آنکه به آسانی قابل نقل است، چون اختصاص به امور زراعت و آبیاری دارد از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم اموال غیر منقول لحاظ شده اند. علت این استثناء فایده عملی است که از ارتباط کامل این اموال با زمین بدست می‌آید. لوازمی که برای زراعت استفاده می شود طبق قاعده کلی جزء اموال منقول محسوب می‌شود اما قانونگذار به موجب حکمی خواسته است که از جدا شدن اموال منقولی که لازمه آبیاری و زراعت است از زمین جلوگیری کند زیرا بخ دلیل جایگاه خاص زراعت، با توقیف این اموال بیم آن می ‌رود که زمین بدون استفاده باقی بماند و مشکلاتی در تولیدات و محصولات کشاورزی ایجاد شود. در همین خصوص ماده ۱۷ قانون مدنی بیان داشته است که:

ماده 17 قانون مدنی:

حیوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد ، از قبیل گاو، گاو میش، ماشین ، اسباب ، ادوات زراعت و تخم و غیره، و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد ، از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزو ملک محسوب و در حکم مال غیر منقول است.

غیرمنقول تبعی

این قسمت اموالی هستند که نمی توان دید. غیر منقول تبعی شامل دو چیز است حقوق و دعاوی. طبقه بندی اموال منقول و غیر منقول ناظر به اموال مادی خارجی است، و حقوق مالی و ذهنی را نباید در ردیف اشیاء در این تقسیم آورد. پس اگر لازم باشد که این حقوق نیز به منقول و غیر منقول تقسیم شود، به جای توجه به ماهیت حقوقی آن، باید موضوع حق را در نظر گرفت. بدین ترتیب، حقی که موضوع آن مال غیر منقول است، به تابعیت از موضوع خود غیر منقول به شمار می‌رود. و حقی که بر مال منقول وجود دارد منقول است. به همین جهت قانون مدنی در ماده ۱۸ پاره‌ای از حقوق و دعاوی را تابع اموال غیرمنقول دانسته است و ما این اموال را غیر منقول تبعی می‌نامیم.

ماده 18 قانون مدنی:

حق انتفاع از اشیاء غیر منقوله مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق‌العبور و حق‌المجری و‌ دعاوی راجعه به اموال غیر منقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول است.

• در خصوص ماده 18 قانون مدنی بیشتر بخوانید: حق انتفاع چیست ؟ 

حسین جواهری

شماره تماس مستقیم جهت انعقاد وکالت: 09127111049