کوچه بن بست عمومی است یا خصوصی؟
مقدمه
مالکیت کوچه‌های بن‌بست در ایران موضوعی است که قوانین مدنی و شهری آن را مشخص می‌کنند. این مسئله در قانون مدنی، قانون شهرداری‌ها و آیین‌نامه‌های مرتبط تعریف شده است. در خصوص تملک کوچه ها بن بست مسائل مختلفی مطرح شده و برخی از دعاوی نیز در محاکم به این مورد اختصاص پیدا کرده است، در قانون مدنی نیز در ماده ای به آن پرداخته است. منظور از تملک در لغت به معنای مالک شدن است و منظور از کوچه های بن بست نیز کوچه های هستند که آخر آن مسدود باشد. ممکن که برخی از مالکین ساکن در کوچه های بن بست قصد داشته باشند که در کوچه را تصرف کنند یا در ورودی کوچه درب بگذارند که این تملک ممکن است موجب اختلافاتی شود.
تملک کوچه های بن بست
در خصوص تملک کوچه ها بن بست مسائل مختلفی مطرح شده و برخی از دعاوی نیز در محاکم به این موضوع اختصاص پیدا کرده است. همانطور که بیان شد منظور از تملک در لغت به معنای مالک شدن می باشد و منظور از کوچه های بن بست نیز کوچه های هستند که آخر آن مسدود باشد. ممکن که برخی از مالکین ساکن در کوچه های بن بست قصد داشته باشند که در کوچه را تصرف کنند یا در ورودی کوچه درب بگذارند که این تملک ممکن است موجب اختلافاتی گردد.
قانونگذار در مورد تملک معابر از جمله کوچه و خیابان، در ماده 24 قانون مدنی بیان می کند که : « هیچ‌کس نمی‌تواند طرق و شوارع عامه و کوچه هایی را که آخر آنها مسدود نیست تملک نماید.» از مفهوم این ماده می توان برداشت کرد که چنانچه انتهای کوچه ایی مسدود باشد قابلیت تملک خصوصی دارد لذا دیگر جز اموال عمومی محسوب نمی گردد. به عبارت دیگر چون استفاده از راه عبور در کوچه های بن بست مخصوص خانه های مجاور است، صاحبان این املاک می توانند در کوچه به دلخواه تصرف کنند و یا آن را تحت ملکیت خود درآورند. (کاتوزیان، اموال و مالکیت، ش 68) همچنین با عنایت به نظریه مشورتی شماره 7/99/774 مورخ 1399/07/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه، مستفاد از ماده 24 قانون مدنی و تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، کوچه‌های بن‌بست ملک شخصی اهالی همان کوچه میباشد و ملک عمومی محسوب نمی‌شود.
با توجه به توضیحات فوق می توان گفت که تملک کوچه بن بست به این صورت است که مالکین ملک های که مجاور کوچه هستند، می توانند با توافق کوچه را بین خود تقسیم نمایند. البته لازم به ذکر است که منظور از مجاورین، آن خانه هایی است که درب منزلشان به کوچه باز می گردد. بنابراین کسانی که دیوار منزلشان در مجاورت کوچه است را شامل نخواهد شد. پس می توان گفت کوچه های بن بست ملک مشترک یا اختصاصی اشخاص است و جز اموال عمومی محسوب نمی گردد. اگر کوچه بن‌بست باشد.
تراضی یا عدم تراضی در استفاده کوچه های بن بست
طبق قانون مدنی و نظریه مشورتی شماره 7/99/774 مورخ 1399/07/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه، می توان گفت که معمولاً مالکیت کوچه بن بست به صورت مشاع بین مالکان املاک مجاور آن تقسیم می‌شود. این بدان معناست که تمامی ساکنان یا مالکان خانه‌ها و زمین‌های اطراف کوچه، به نسبت سهم ملک خود در بن‌بست، در مالکیت آن شریک هستند. اگر چند مالک در یک کوچه بن بست باشد مالکین با توافق و تراضی می توانند به هر صورت که بخواهند از آن استفاده نمایند. ولی اگر تنها یک مالک در کوچه باشد که هر گونه تصرفی را که بخواهد به موجب قانون ، انجام دهد. در صورتی که هر یک از مالکان از حق سو استفاده نماید ، شاکی می تواند با مراجعه به دادگاه محل ملک ، دادخواست ممانعت از حق را بدهد.
اگرچه مالکیت کوچه بن‌بست متعلق به مالکان اطراف آن است، سایر ساکنان این کوچه نیز حق استفاده از آن را دارند. این حق ارتفاق به معنی اجازه برای عبور و مرور است و مالکان نمی‌توانند این حق را نادیده بگیرند یا محدود کنند، مگر در شرایطی که قانون اجازه دهد. مالکیت مشاعی مانع از آن می‌شود که یکی از مالکان به تنهایی اقدام به فروش یا تغییر کاربری کوچه کند. برای هرگونه تصمیم‌گیری درباره این نوع فضاها، رضایت تمامی مالکان مشاع لازم است. همچنین، اگر کوچه در محدوده شهری باشد، برای هرگونه تغییر باید از شهرداری مجوز دریافت شود.
نظر برخی از حقوقدانان در خصوص مالکیت کوچه بن بست
الف) دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق اموال اظهار می دارد: کوچه های بن بست ملک مجاورین کوچه ها است و می توانند به تراضی آن را قسمت کنند مگر آن که قانون خاص آنان را منع کرده باشد.
ب) دکتر ناصر کاتوزیان نیز در دوره مقدماتی حقوق مدنی اعلام داشته: کوچه هایی که آخر آنها مسدود نیست به عموم واگذار شده و در شمار اموال عمومی است هرچند که در املاک خصوصی احداث شده باشد. لیکن کوچه های بن بست، ملک مشترک یا اختصاصی اشخاص است و داخل در اموال عمومی نیست.
ج) از دیدگاه آقای محمد بروجردی در کتاب حقوق مدنی، قانون از باز کردن درب جدید به طرف معابر عمومی منعی نکرده است اما احداث خروجی و هم چنین باز کردن درب حیاط برای رفت و آمد در کوچه بن بست بدون تحصیل اجازه از کسانی که درب منزلشان آنجا است، ممنوع است، اگرچه ضرری برای آنها نداشته باشد. زیرا کوچه، ملک آنها است و تصرف در ملک دیگران با نداشتن اذنی از آنان، مورد منع قانونی است.
پاسخ به چند سوال (نظریه مشورتی اداره کل قوه قضاییه)
مطابق نظریه شماره 7/99/774 مورخ 1399/07/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
سوالات:
1- چنانچه در نقشه طرح تفصیلی شهری کوچه بن‌بست قدیمی، بن‌باز تعریف شده باشد؛ به طوری که به کوچه مقابل متصل شود، آیا مالکان هر کدام از این کوچه‌ها که تحت عنوان حقوق مکتسب یا هر عنوان دیگری به این امر اعتراض دارند، حق طرح دعوا جهت اصلاح نقشه طرح تفصیلی مبنی بر اعاده به وضعیت بن‌بست را دارند؟
2- درصورت مثبت بودن پاسخ، رسیدگی به موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری است یا دادگاه‌های عمومی حقوقی؟
3- در فرض سؤال که کوچه بن‌بست به بن‌باز تبدیل شده و عملاً به ملکیت شهرداری درآمده است، آیا شهرداری مکلف به پرداخت بهای عادله روز آن به نسبت قدرالسهم به مالکان کوچه است؟
4- مطابق ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک اراضی برای اجرای برنامه‌های عمومی، نظامی و عمرانی دولت مصوب 1358 شورای انقلاب با اصلاحات و الحاقات بعدی که پیش از اجرای هر طرح باید بدواً حقوق مربوط به مالک پرداخت شود، آیا در این مورد هم بدواً باید حقوق مالکان کوچه بن‌بست پرداخت شود؟
پاسخ ها:
1- مستفاد از ماده 24 قانون مدنی و تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، کوچه‌های بن‌بست ملک شخصی اهالی همان کوچه میباشد و ملک عمومی محسوب نمی‌شود. لیکن چنانچه در طرحهای شهری کوچه بن‌بست به بن‌باز تبدیل شود، از آنجا که طرحهای شهری در اجرای قواعد حقوق عمومی و تأمین منافع عمومی تصویب می‌شود، امکان اعاده به وضع سابق را در صورت رعایت قوانین و مقررات مربوطه نخواهند داشت. بدیهی است ترتیبات حاکم بر تصویب طرحهای تفصیلی، جامع و یا هادی بر اساس مقتضیات و تأمین منافع و حقوق عمومی شهروندان اتخاذ شده است و باید اجرای آن محترم شمرده شود. لیکن امکان طرح دعوی در کلیه موارد حقی است که در اصل سی و چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به رسمیت شناخته شده است.
2- چنانچه اهالی به تصویب طرح تفصیلی اعتراضی داشته باشند، شکایت از طرح مذکور را که شکایت از تصمیمات شورای عالی شهرسازی و معماری محسوب می‌شود، باید مطابق ترتیبات مقرر قانونی در دیوان عدالت اداری طرح کنند.
3- در شهرداری اجرای نقشه طرحهای شهری که به موجب آن املاک خصوصی شهروندان به تملک شهرداری در می‌آید، شهرداری مکلف به پرداخت قیمت روز مطابق قوانین و مقررات است. بدیهی است پرداخت بهای روز مطابق ترتیبات مقرر قانونی پیش از اجرای طرح ضروری است و در صورت عدم پرداخت و عدم اجرای قوانین مربوطه و اجرای طرح توسط شهرداری، حق طرح دعوی در دادگاه‌های حقوقی برای دریافت بهای ملک و خسارات وارده برای مالکین متضرر وجود خواهد داشت.
با سلام و عرض احترام فراوان آیا شهرداری میتواند درب کوچه بن بستی که انتهای آن مسدود است و ۲۸ سال از تاریخ نصب درب گذشته ، نسبت به حذف درب کوچه اقدامی نماید؟ بسیار ممنون و سپاسگزارم
با سلام. مستلزم بررسی است اما به نظر می رسد به جهت ایجاد نظامات مانعی نداشته باشد.
با سلام کوچه ما حدودا به ۶ متر در عرض ۵ متر و بن بست هست و تنها یک درب که در انتهای کوچه قرار دارد درب منزل ماست که ویلایی هست اما چپ و راست کوچه دو آپارتمان قرار دارد که پنجره های آن مشرف به کوچه هست . همسایه ها مدام با پارک کردن ماشین برای رفت و آماد مشکل ایجاد میکنن خواستم بدونم قانونا” میشه برای کوچه با وجود پنجره همسایه درب گذاشت؟
سلام.
این اقدام در رویه ممکن است مورد پذیرش قرار نگیرد لذا بهتر است از طرق دیگر مشکل را مرتفع نمائید.
باسلام آیا افرادی که ازمعبر دیگری(خیابان اصلی)راه داشته باشند وبه اصطلاح پشت به کوچه بن بست باشند حق استفاده از انتهای کوچه بن بست را دارند؟
با سلام. سوال مبهم است.